Se la rata è salita troppo. Tassi nuovi, mutuo nuovo...

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E come ultima chance si può sempre pensare a cambiare istituto di credito

Cinque consigli contro il caro-mutui

In agosto i tassi sono impazziti ecco come salvarsi: parlando con la banca, allungando la rata, cambiando il tasso o la formula

 
MILANO - Allarme mutui. In agosto i tassi sono impazziti, anche se la Banca centrale europea non è intervenuta mantenendo, finora, fermo il costo del denaro. E così le prossime rate mensili rischiano di diventare particolarmente salate, aggravando la già critica situazione di molte famiglie impegnate a rimborsare un mutuo variabile. Che cosa si può fare per cercare di riportare sotto controllo la rata senza correre il rischio di perdere un bene prezioso come la prima casa? Che cosa chiedere alla propria banca per far respirare il proprio budget finanziario? Ecco cinque consigli utili. Con la speranza che le banche dimostrino, questa volta, una maggiore attenzione e sensibilità per la situazione di propri clienti. A rischio non sono solo gli investimenti immobiliari di centinaia di migliaia di famiglie italiane. Ma anche la credibilità del sistema bancario.

I CINQUE CONSIGLI -

1) Parlate con la banca - Se siete in difficoltà con la rata del mutui è consigliabile affrontare subito la delicata questione con il vostro istituto. E’ vero che i tassi sono schizzati all’insù, ma, se il prestito a suo tempo vi era stato concesso con la dovuta prudenza, il peso della rata non dovrebbe essere già diventato insostenibile per il vostro budget finanziario. La banca, probabilmente, ha qualche responsabilità: magari vi ha spinto a indebitarvi troppo o vi ha consigliato una formula poco adatta alle vostre esigenze o ha applicato ai tassi maggiorazioni un po’ troppo elevate. In simili circostanze potrebbe, quindi, essere propensa a venirvi incontro per evitare contestazioni e controversie. Tenete anche presente che, a differenza di quanto normalmente si crede, gli istituti di credito non hanno particolari convenienze a mettere in vendita il vostro immobile. La procedura è lunga e costosa. Per non parlare, poi, dei possibili danni d’immagine, se molti altri risparmiatori si trovano nella vostra stessa situazione. I clienti sono il bene più prezioso per un intermediario finanziario. Trattare nuovi condizioni con la propria banca ha, infine, un indubbio vantaggio: le spese per rottamare o allungare il mutuo sono ridotte al minimo.

2) Allungare il rimborso - La soluzione più naturale, se il mutuo ha una durata originaria fino a 25 anni, è quella di allungare la scadenza del prestito in modo da sgonfiare da subito la rata e riportarla a un livello sostenibile con le vostre entrate mensili. Sulle modalità necessarie per il cambio di durata le opinioni non sono del tutto conformi: alcune banche, infatti, si accontentano di uno scambio di lettere con il cliente e non annotano la variazione dell’ipoteca. I notai sostengono che ci vuole un nuovo atto, ma sembra, francamente, una tesi un po’ forzata. Se così fosse, comunque, dovrebbero decidere un drastico taglio delle tariffe notarili. Tenete presente che l’allungamento del piano di rimborso ha sì il pregio di ridimensionare la rata, ma alla fine spenderete molto di più. Attenzione, quindi, a fare bene i conti e valutare se la difficoltà finanziaria non sia solo temporanea per evitare di sborsare, alla resa dei conti, troppi quattrini. Con il rischio di portavi il mutuo fino all’età della pensione.

3) Cambiare tasso - Oggi la distanza tra fisso e variabile è ridotta ai minimi termini, meno di mezzo punto. Alle migliori condizioni di mercato per un prestito di 100.000 euro la differenza, di rata mensile, è di 15 euro a venti anni. Il gap è di 34 euro al mese per un trentennale. Il cambio di tasso ha il vantaggio di stabilizzare la rata, ma la cristallizza a un valore alto. Il cambio può risultare conveniente soprattutto per chi ha sottoscritto un variabile quando il costo del denaro era ai minimi, ma gli è stato applicato uno spread piuttosto alto, anche due punti in più dei tassi di mercato. In questi casi, infatti quello che sembrava un finanziamento conveniente è diventato un vero incubo, perché i tassi attuali pagati sono superiori a quelli dei nuovi mutui fissi. Anche in questo caso prima di decidere, fate un’attenta riflessione finanziaria. I tassi non dovrebbero aumentare ancora di molto. Anzi è probabile che la Fed, la banca centrale Usa, cominci giù a metà mese a tagliarli. Magari la Bce non la imiterà subito, ma il peggio dovrebbe essere alle spalle. E’ assai probabile che nel medio periodo la rata torni a scendere. Se siete, comunque, intenzionati a passare al fisso è consigliabile accompagnare questa trasformazione con l’allungamento del mutuo in modo da ridurre per sempre il peso della rata. La scelta del fisso è conveniente soprattutto per motivi psicologici. Dormire sonni tranquilli potrebbe, infatti, non avere alcun prezzo.

4) Cambiare formula - Una soluzione a metà strada è quella di cambiare la formula del mutuo: da variabile semplice a variabile a rata costante. Con questa soluzione l’esborso mensile è certo, mentre diventa incerto il termine finale del mutuo. Se i tassi nel prossimo futuro dovessero scendere in misura sensibile, la spesa complessiva è destinata a ridursi. In caso contrario, invece, il piano di rimborso può allungarsi di molto. Anche in questo caso vale quanto detto al punto 2: fate bene i conti. Già oggi si parte, infatti, con tassi piuttosto elevati. E tenete presente che, proprio per l’incertezza che regna sul fronte dei tassi, alcune banche hanno deciso di non commercializzare più questa formula.

5) Cambiare banca - A mali estremi, estremi rimedi. Se il vostro istituto non vi viene proprio incontro, non è attento alla vostra drammatica situazione, è meglio bussare ad altri sportelli. Sul mercato c’è sicuramente una banca in grado di proporvi la sostituzione del mutuo a condizioni accettabili. Bisognerà, ovviamente, sostenere maggiori spese, che si potranno, però, recuperare se il mutuo che vi viene proposto è proprio a misura vostra.

Massimo Fracaro
Gino Pagliuca

03 settembre 2007
 
da corriere.it

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Se la rata è salita troppo

Tassi nuovi, mutuo nuovo

Ecco spese e procedure

di Antonella Donati

Le nuove norme varate dal ministro Bersani hanno reso più facile e meno oneroso cambiare banca o stipulare un nuovo prestito.

Chi ha contratti scelti in situazioni diverse forse ora può trovare di meglio

(15 settembre 2007)
 

Una lunga stagione di rialzi per i tassi dei mutui. Una tendenza che sembra destinata a non avere fine almeno a breve termine. Che fare, dunque, se ci si trova con un tasso variabile che supera il 6% a causa del peso dello spread (cioè la maggiorazione rispetto al parametro di base, di solito l’Euribor)? continuare a pagare rate sempre più pesanti sperando che prima o poi la situazione cambi e l'Euribor scenda, o guardare altrove? E in questo caso, meglio un nuovo mutuo a tasso variabile con spread più basso o un bel prodotto a tasso fisso? Vediamo le soluzioni più convenienti.

Un contratto che non è più per sempre - Innanzitutto una considerazione: grazie alla legge Bersani il contratto di mutuo non è più un contratto che lega ad una banca per la vita. Con la revisione delle penali per i contratti precedenti al febbraio scorso, ora al massimo si paga l'1,90% per il tasso fisso e lo 0,50% per il variabile, mentre nulla è dovuto per ultimi 24 mesi di vita del mutuo. Chi paga troppo, quindi, può guardarsi in giro senza rischiare più pesanti batoste, e magari passare dal variabile al fisso, visto che quando questo nuovo mutuo non dovesse più essere conveniente sarebbe possibile cambiarlo di nuovo per approfittare dei tassi più bassi.

La rivincita del fisso - Il tasso fisso, infatti, in questo momento è sicuramente una scelta conveniente, basta dare un'occhiata ai tassi. Un dato per tutti: in un anno l'Euribor a tre mesi è cresciuto di oltre un punto, dal 3,56% al 4,75%, mentre l'Irs (ossia il tasso per i prestiti a lungo termine) è passato dal 4,12% al 4,69%. Di conseguenza oggi indebitarsi a vent'anni a tasso variabile è più caro che farlo a tasso fisso.

Meglio guardarsi in giro che allungare la durata - Vista la situazione e le prospettive che a breve scontano altri rialzi, perdono invece di convenienza prodotti come quelli che consentono di avere rata fissa, e tasso e durata variabili: si rischia davvero di non finir mai di pagare. Il piano di rimborso dei mutui, infatti, prevede che le rate iniziali siano composte in misura più consistente di interessi rispetto al rimborso del capitale, con la conseguenza che se la rata resta stabile ma il tasso aumenta, si restituiscono solo interessi e la quota di capitale si intacca in minima parte. Per cui se si cerca una rata fissa meglio cambiare decisamente prodotto.

L'importanza dello spread - Se invece si decide di restare con il tasso variabile, è bene dare un'occhiata alle nuove offerte sul mercato, che presentano spread molto più bassi rispetto a un anno fa.
 Lo spread è la percentuale che le banche aggiungono all'Euribor e che rappresenta il loro guadagno: dai e dai alla fine la concorrenza si sta facendo sentire e uno spread sotto all'1% non è più una rarità ma quasi la norma. Anche un tasso variabile ma con uno spread ridotto, dunque, può essere più conveniente del mutuo che si possiede. E per chi decide di "rottamarlo" ecco tutti i costi da sostenere. Quanto costa veramente ricontrattare le condizioni con la propria o con un altra banca? E cosa accade della detraibilità del mutuo quando si cambia banca? Ecco tutto quello che c'è da sapere e quali spese mettere in conto alla luce di tutte le ultime novità di legge.

L'identikit dell'ipoteca - L'ipoteca, come prevede l'articolo 2808 del Codice Civile, "si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari" che si trovano presso gli uffici delle Conservatorie, che oggi fanno capo all'Agenzia del territorio. Spetta al notaio redigere materialmente e trasmettere - dal 1° aprile direttamente per via telematica - la nota per l'iscrizione e quindi dar vita all'ipoteca, perchè per legge gli unici atti che possono essere trascritti sui registri immobiliari pubblici sono quelli che portano la firma del notaio.

Materialmente la nota contiene tutti i dati necessari, ossia:
- tipologia di atto;
- capitale, tasso interesse annuo e semestrale, importo interessi, spese e totale somma garantita (comprensiva di capitale, interessi e spese);

- eventuale presenza di importi variabili o in valuta estera;
- tempo di esigibilità del credito;
- termine dell’ipoteca, se inferiore ai 20 anni previsti dalla legge (Articolo 2847 del Codice Civile: "L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L'effetto cessa se l‘ iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine");
- dati catastali degli immobili oggetto dell’ipoteca;
- soggetti a favore (creditori), soggetti contro (debitori) ed eventuali altri soggetti debitori non datori di ipoteca.

Si paga il notaio anche se si rinegozia con la stessa banca - Vista la struttura dell'ipoteca è chiaro che per qualunque tipo di annotazione che riguardi anche una sola delle voci presenti sulla nota è necessario richiedere l'intervento del notaio, anche se l'operazione avviene con la stessa banca e si decide di passare da tasso fisso a variabile, se si aumenta l'importo per avere più liquidità, se si allunga la durata per avere la rata più bassa. Solo se si restituisce parte del capitale ma non si toccano altre voci si può fare a meno di riportare sull'ipoteca questa annotazione. Ovviamente il notaio è necessario anche quando si fa una surroga, ossia quando si trasferisce il mutuo da una banca all'altra con una semplice annotazione sulla nota senza che sia necessario estinguere l'ipoteca.

La parcella del notaio - Il compenso del notaio è regolato da una tariffa nazionale stabilita dalla legge. Bisogna considerare che il valore dell'ipoteca di norma è più elevato del valore del mutuo concesso, quindi l'importo della parcella si calcola in proporzione rispetto a questa cifra. In ogni caso grazie alla legge Bersani 248/06 la tariffa minima non è più obbligatoria, quindi è sempre possibile ottenere uno sconto rispetto alle tariffe indicate dalla tabella. Comunque i notai ai quali fanno riferimento gli istituti di credito per gli atti dei propri clienti in molti casi applicano tariffe più basse, e nel caso di "ritocchi" del mutuo senza cambiare istituto i costi sono ancora più contenuti. Per avere ulteriori informazioni e chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio notarile competente per territorio (vedi qui)

Imposte e bolli - Oltre alla parcella del notaio sul contratto di mutuo pesano ovviamente imposte e tasse. Sull'importo, infatti, si paga l'imposta sostitutiva pari allo 0,25% della cifra erogata per un mutuo prima casa, l'imposta invece è al 2% per gli altri mutui. Se si estingue un mutuo e se ne accende uno nuovo l'imposta si paga sempre sulla cifra erogata dalla nuova banca, quindi sulla somma che serve per estinguere e riaccendere. Se si fa una surroga, invece, l'imposta non è dovuta e si paga esclusivamente la tassa ipotecaria attualmente pari a 35 euro.

Le richieste della banca - Imposte a parte, c'è da mettere in conto anche i costi delle banche. Posto, infatti, che le penali per estinzione anticipata sono state drasticamente ridotte per i mutui sottoscritti fino al 1° febbraio, e abolite dal 2 febbraio in poi, non è escluso che nel contratto di mutuo si trovino altre voci quali, ad esempio, commissioni per l'assenso alla riduzione, o alla cancellazione dell'ipoteca, oppure commissioni per l'accollo. Se queste voci sono previste ovviamente bisogna pagare, perchè la legge ha abolito solo la penale in quanto tale, non altre commissioni. Se però nulla è detto nel contratto la banca non può addebitare altri costi "a sorpresa".

La detrazione fiscale resta solo se la somma non aumenta e non variano i titolari del mutuo - Per quel che riguarda poi la detrazione fiscale del mutuo prima casa, non bisogna dimenticare che quando si cambia banca la detrazione non si perde ma solo se non si chiedono soldi in più. In pratica non si può più avere la detrazione se si "approfitta" dell'estinzione per avere della liquidità aggiuntiva. Le norme in vigore, infatti, consentono di utilizzare l'agevolazione fiscale per il nuovo mutuo solo se l'importo non supera la quota residua di capitale da rimborsare più le eventuali rate scadute e non pagate, gli interessi del semestre in corso, imposte tasse e oneri accessori come l'eventuale penale di estinzione anticipata, e tutte le spese necessarie per il contratto, compresa la parcella del notaio. Invece la detrazione non spetta se cambiano i titolari del contratto, il che significa che si perde questa agevolazione se si passa, ad esempio, da un mutuo intestato ad un solo proprietario ad uno cointestato tra moglie e marito, oppure se da due titolari di passa a uno solo.

Quando il mutuo si estingue e non si riaccende - Se invece non si rinegozia un mutuo ma semplicemente si estingue in anticipo, non occorre più aspettare almeno 18 mesi per non peredere il vantaggio dell'imposta sostitutiva al 2%. Con una circolare del giugno scorso, l'Agenzia del territorio ha infatti chiarito che alla luce della legge Bersani che consente di estinguere il mutuo senza penali in qualsiasi momento, l'integrazione dell'imposta non è più dovuta. Sempre grazie alla legge dal 2 giugno, è attiva la procedura semplificata per la cancellazione senza notaio Che non si applica, però, ai mutui accesi dal costruttore.

Niente cancellazione semplificata per il mutuo del costruttore - Infatti in caso di accollo di quota del mutuo del costruttore, ci si trova comunque alle prese con una ipoteca unica sull'intera costruzione e non accesa sui singoli appartamenti. E l'ipoteca, come stabilisce l'articolo 2809 del Codice Civile, "è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte". In pratica c'è una sola nota di trascrizione con un regolamento interno che distingue gli importi per appartamento e suddivide l'importo del mutuo rimanente sulle singole unità (il cosiddetto frazionamento). Di conseguenza chi ha sottoscritto una quota di un mutuo frazionato, anche se ha la responsabilità individuale nei confronti della banca e non rischia nulla se altri non pagano, non potrà avere la cancellazione dell'ipoteca finché tutti gli altri proprietari non avranno a loro volta completato il pagamento. La banca quindi può solo rilasciare un'attestazione dell'avvenuto pagamento dell'intero importo dovuto, e in caso di vendita dell'immobile, spetterà al notaio annotare sull'ipoteca che la quota relativa a quel determinato appartamento è stata pagata.

Tutti i controlli con un click - E per sapere se sul proprio immobile c'è ancora l'ipoteca anche se il mutuo è stato estinto anni fa, oppure se è stata cancellata come era stato richiesto, è ora possibile consultare direttamente on line la banca dati ipotecaria. Si tratta di un nuovo servizio offerto dal sito dell'Agenzia del territorio che permette di verificare le trascrizioni relative alle ipoteche nell'arco degli ultimi venti anni. Occorre registrarsi e pagare i diritti previsti dalla legge, ma con solo 9 euro in tutto è possibile sapere tutto su: atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili in cui compare il soggetto richiesto sia come acquirente sia come venditore; costituzione di ipoteche e vincoli di altro genere (per esempio: pignoramenti, sequestri, citazioni, ecc…) e relative calcellazioni.

da www.kataweb.it